準備買房前訂了大概的預算跟條件，看房前跟真正進入契約階段前，考慮的部分其實不太一樣，如果買的物件跟我類似的人，應該在一開始指定的條件也很相近，但實際上看房之後慢慢會有心境變化，也能擠出更詳細的條件。這篇會寫出看房前的評估，之後會分享實際看房後的改變給大家參考！
購買前事前準備
零頭期真的能在日本買房嗎？
回到目錄可以！零頭期可以買房，但準備簽約/銀行貸款審查前需準備「手付金」，金額約購買物件的5％～10%（上限為20%），也就是說買一億的物件需準備約1000萬以下的手付金。通常賣主也想要趕快簽約拿錢交房，所以在給手付金後大約一個月左右，正式簽約付款時，手付金在全額貸款下來，匯款給賣主物件金額後留在戶頭裡。
手付金也是保護買主跟賣主的一個手段，簡單來說：
- 賣主臨時不賣：退還手付金+α
- 買主臨時不買：放棄手付金
- 買主貸款沒過：退還全額手付金
貸款能貸到什麼程度
一開始以為全額貸款只包含「物件全額」，實際上中古物件的仲介費、印紙費、書士費用、貸款手續費、火災保險等全部都可以貸款！只要給銀行的細節裡面，每個金額都有依據，銀行也願意給出申請金額的話，除了手付金以外，購屋前真的不需準備太多現金。
沒有連續工作三年能全額貸款嗎
回到目錄可以！但大部分銀行會要求並重視連續工作年數（甚至會要求同家公司），即便過了貸款審核，連續工作年數還是有可能影響貸款條件。
當然還是有特例，像是對銀行來說若轉職次數多的話會看轉職是否有提高年收，或者是轉職到專門職位如税理士、弁護士的話，銀行看來的穩定度也不一樣。給各位參考，個人在公司工作一年半以內申請到全額房屋貸款，也不是日本的上市大公司。
參考：住宅ローンは勤続年数が短くても組める？審査内容の詳細を解説
沒有永住能申請貸款嗎
回到目錄可以！但選擇會少很多外也要準備一定的頭期款（至少2成，也就是說5000萬的物件要準備至少1000萬現金）才比較有機會通過審查，頭期款越多能拿到越好的條件，下面的參考網頁有整理一部分的資料，三井、三菱、みずほ這些大銀行可接受非永住的申請，也有些細微的條件，建議還是先申請看看仮審査試試看。
訂預算的想法
回到目錄想買房很大部分是房租不便宜，用買的有機會住更好的物件，那不如幫自己還貸款而不是替別人還貸款，所以預算訂在「包含管理費/修繕費後不要超過當時房租租金+5萬日幣」。
蠻多物件在價格上符合這條件，但坪數越大管理費跟修繕費也會漲，所以看物件時要注意管理費跟修繕費的金額，也要看修繕計劃是否有大幅度修繕費更改的情況。
預算根據
回到目錄除了銀行或者網路上會給概算之外，大部分會推薦一年還款壓在實領薪水的25-30%，MEGA銀行（當時是跟みずほ接洽）業務是有特別提出還款壓在20%以下的話比較好過審查。
實際大略能貸到多少額度，只能靠銀行仮審査來判斷，我一開始是房仲去問他們合作的MEGA銀行擔當，銀行業務擔當一開始給我的金額很高，實際上審查時下來的金額只有業務說的6成左右，所以還是強烈推薦先丟仮審査。
仮審査
回到目錄仮審査跟房貸條件比較推薦用モゲチェック，這網站還有對應部分銀行幫忙填資料仮審査。貸款資訊除了從房仲經驗跟網路資訊取得外，我還有買書看不一樣的面向，實際上每家銀行跟房仲遇到的狀況也不一致，有時候也會有業務說法在裡面，所以自己懂越多越有機會取得更好的貸款條件，之後的投稿會介紹個人的狀況。
條件的背景
回到目錄定條件時讓最猶豫的是要買住多久的房子，如果是一次買到位的話，可能會選東京3/5區外2房以上的大坪數，但連中期狀況都沒辦理確切掌握的我，最後決定買半住半投的物件，自己住起來舒服方便，未來要買賣或者出租也搶手的物件。
一開始偏向一次買到位時，還買了東京地鐵一日券去很多車站感受當地氛圍，很多車站雖然不在東京5區，但生活機能很好也很方便，還是要實際到當地看看。
不少說法是指有主要JR車站的資產價值會比較高，但實際住過主要JR車站後，交通很方便，不過不太能接受JR的聲音之外，主要JR站附近真的有點太「熱鬧」，所以最後以地鐵站為主。
看房前給的條件
回到目錄- 物件金額：◯万円前後
- 管理/修繕費/雜費：月2万円以下
- 間取：1LDK以上
- 大小：40平方以上
- 其他：所有権、2樓以上、電梯、陽台、採光良好（南向佳）
- 地點：（指定部分車站）距離車站徒歩7分以内
看房前給的條件蠻基本的，實際看房後會越來越細，發現更多條件的盲點。
一開始介紹偏向「事前準備」的部分，以下會寫實質看房後的修正，建議之後要買房的人可以看這兩篇後再訂條件，大部分是我自己事前資訊不夠、也不夠瞭解自己的需求而導致大幅修正，希望能給各位當作參考。
看房中的調整
新築 vs 中古
回到目錄新築的注意點
這次也有看新建案，但新建案有幾點沒辦法符合我的狀況
- 交屋時間：目前還能買的物件大多只落在一二期，交屋則壓在2024年中以後，我想早點脫離替別人付房貸的狀況所以交屋時間是硬傷。也有看到能早點交屋剩下一兩間房的新物件，但樓層數就比較低了。
- 價格跟大小：可能是我看的區域的問題，比較多家庭房，1LDK則小於40平方，不少建案是知名建商在跑，基礎坪單價就不低，加上客製後更可觀。
中古的注意點
本來有考慮超過25年的物件，20年以內的物件也沒有在意有沒有翻修，但實際到現場後發現
- 老房子的公共設施：老房子好好管理的話公共設施不差，但有些房子老到住在裡面的人覺得過不久要開發/翻修，不願意花錢處理公共設施，這次看了幾間內部維持很好，但電梯跟入口真的太老舊的物件就覺得很可惜。
- 新房子的屋況：看了兩個很喜歡的建案15年以下的物件公共設施真的超棒，內部裝潢也很喜歡，但沒有處理生活痕跡需要翻修，新房子+有名建案下價位本來就不低外，還要再花錢跟時間去處理翻修，要重新計算預算。
- 翻修的誠意：看了幾間20年以下剛翻修的物件，看起來很乾淨舒服，但實際上到現場看到那個翻修品質跟照片差天差地，門的塗漆痕跡明顯，或者是隔間改得亂七八糟。
綜觀以上幾點，很理所當然但再次認知到，照片文字僅為參考，到現場看才是真的，但為了避免花太多時間去排除公共設施的老舊問題，後來盡量看25年以內的物件。
樓層數只是數字
回到目錄想住高一點的樓層除了安全性之外，也比較不用在意行人或車子的聲音，但實際到場後發現無論新建案還是中古物件，高樓層未必有好視野，也有遇到旁邊就是高架橋很難避免車聲。
有些物件的位置真的很好，周圍也很方便，但即便在5樓以上，也不在主要道路上，看來條件很好但陽台對面就是大樓（沒考慮Tower的原因，除了物件真的不多還有物件價位高之外，管理費跟沒什麼用到的服務實在太傷了🥹）
本來在考慮之一的物件剛好同事家樓上，是我很喜歡的建案地點也超棒，還沒安排好參觀時間前先到同事家看看，在都心區還是很容易碰到對面就是大樓的狀況，同事的衣服不是用烘就是在浴室晾，陽台沒實質作用。
房屋面向跟採光
回到目錄主要採光向南的房子最受歡迎、價位也比較高，但實際上還是要看現場狀況，實際看了幾個物件裡面採光最好的不是正南向的房子，最後買的也不是南向，不過樓層高、陽台視野也很開放。
一開始還覺得「我應該不是會去陽台看風景的人吧」，但當遇上中意物件的時候，一進去看到那個採光跟陽台視野的開放感，才知道視野有多重要！
坪數只是數字
回到目錄遇到一個物件地點好、價格美、視野好、坪數尚可，但唯獨臥室有個柱子，除了風水之外使用上也需要動腦筋，剛好房仲在去年賣掉一間同大樓不同樓層的物件，給了不錯的裝修建議後我提出了申請以及講價，但最後價格上沒辦法達成一致而放棄。
後來遇到有物件大約50平方但隔成兩房一廳，其中一個房間小之外窗戶還對走道，或者是隔間跟大小都沒問題，但廁所面向房間內而不是客廳。
因為遇到這些物件讓我更注意物件的規劃，而不是單看數字，也會更仔細看柱子大小、窗戶跟衛浴的門向哪。
車站距離跟周遭環境
回到目錄租房的時候就知道車站徒步幾分鐘的數字很看路線跟人怎麼走，標示7分鐘我怎麼走都要10分鐘，有時到現場發現可能真的只有七分鐘但遇上紅綠燈就要等，或者是去車站下坡很快回家卻要爬坡，所以只能去現場實際走看看順便感受物件周遭的氣氛。
有些很熱門的車站也是到當地才發現不喜歡當地氛圍，或者是偏向商業區很多公司大樓，假日很安靜但超市不多，方便的地點卻在大馬路上而很多雜音。
不能退讓的條件
回到目錄租屋時會喜歡徒步圈能逛街，但真正要買的時候反而會偏向安靜乾淨為主，所以多加的條件有：
- 不在主要幹線上、五樓以上
- 陽台不直對大樓（也不要是路沖）
- 物件年數不超過25年
- 相鄰建築物沒有飲食店
- 附近有公園、避開墓地
簽約&貸款的注意事項
貸款仮審査申請數
回到目錄房仲的說法是Mega銀行過了仮審査的話本審沒問題，過了Mega銀行其他銀行會比較好過，但不建議同時跑太多審查，我不是做不動產的不知道實際情形，但看了書跟其他資訊後，還是決定把貸款條件好的銀行都丟看看審查。
當然大前提是Mega銀行給的條件不到非常好，再加上不動產跟他們合作方式是要到現場填資料簽名，很浪費時間、給的利率跟額度也不夠好。
最後一口氣丟了5家銀行仮審査，同時進行4家本審查，最後在條件比較下實際跑完本審的有2家（取消本審要記得打電話告知）
貸款細節
回到目錄我這次是全額貸款（包含手續費/保險費/書士行政費），Mega銀行給的金額比期望的金額少了300萬左右，變動利率落在0.67%，主要是我的條件對MEGA銀行來說不太好（轉職、單身女性、頭期款比例0），非永住但有一定比例頭期款的話，Mega銀行反而比較願意放款。
實際申請的貸款是SBI新生銀行，SBI新生銀行主打剛轉職也可以申請（沒要求同公司連續工作年數），這次給滿申請的金額外，後來加上行政費保險費超過申請金額時也主動提出可以提高貸款，也剛好碰上活動而拿到0.29%利率，團信也免費包含了看護保險。
申請時我先打電話告知簽約狀況需要趕審查進度，擔當也很積極，審查不到一週就有結果了！
※SBI新生銀行不適用5年ルール・125%ルール
物件大小
回到目錄部分銀行會特別註明壁芯面積小於40平方的，利率直接加0.2%，小於20平方的不放款。
※房貸控除2024年會更動，買房請早！！
書士費用
回到目錄SBI新生銀行有指定書士，所以簽約當天會有賣方跟銀行書士兩位在場，有些銀行沒指定的話可以讓同位書士處理來減少支出。銀行有指定書士的話價格也不好談，有些房仲會有合作書士，可以一個人全包的話價格比較漂亮。
小結
回到目錄人生不管什麼事都是實際體驗才有真正的領悟，買房後學到更多知識外更清楚自己想要什麼生活，再次體會到資訊需大量攝取也要適當取捨。像貸款時大多銀行在意穩定性，我也擔心轉職對貸款很不利，但MEGA銀行還是願意放款，其他沒跑完本審的銀行在仮審査後告知大約落在0.4x%可全貸，銀行不是真的只看單一條件來審查，同時跑複數家審查也沒有讓銀行拒絕放款。
這次買房多了不少知識跟經驗，希望下次（？）可以更順利啦！
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